О необходимости комплексного решения проблемы содержания многоквартирных жилых домов В настоящее время проблема содержания многоквартирных жилых домов выражается в прогрессирующем росте числа домов, имеющих так называемое ветхое состояние. Термин “ветхий” не является жаргонизмом, а является официальным инженерно-строительным термином, и его использование предусмотрено стандартами РФ. Рассматривание данной проблемы содержания домов только в части переселения жильцов из ветхого жилья является не полным и фрагментарным решением общегосударственной проблемы обеспечения гражданам достойных условий проживания, так как ветхое состояние дома возникают в случае хронического неисполнения необходимых мероприятий, предупреждающих такое состояние. Очевидно, что существуют причинно-следственные связи, обуславливающие ветхое состояние жилищного фонда. Игнорирование этих связей на государственном уровне управления создает предпосылки для ускоренного перехода в ветхое состояние других домов, которые пока не имеют такого состояния. Необходимо отметить, что в 60-е годы в СССР был создан административно-правовой комплекс системы содержания МКД, исключающий возникновение ветхого состояния домов.
В рамках этого комплекса существовала государственная система обязательного профилактического обслуживания, предупреждающая возникновение высокой стоимости капитального ремонта домов и их ветхого состояния. Исполнение профилактических работ контролировалось трехступенчатой государственной системой контроля. В основе экономического обоснования такой системы применялось научно обоснованная и подтверждаемая практикой зависимость стоимости капитального ремонта от качества и объема выполненного в процессе эксплуатации предупредительного обслуживания. В общем виде это соотношение можно привести в следующем виде – каждый рубль, затраченный на предупредительный ремонт и профилактику в расчете на 1 м2 жилищного фонда, позволял снизить удельную стоимость капитального ремонта на 2. 2 рубля/м2 и исключить аварийное (ветхое) состояние дома. Если использовать это выражение в обратном виде применительно к реалиям настоящего времени, то отсутствие предупредительного ремонта и профилактики в достаточном объеме, увеличивает стоимость капитального ремонта как минимум в два раза по сравнению с нормативным размером и является причиной преждевременного возникновения аварийного и ветхого состояния дома.
Поэтому при решении проблемы ветхого жилья необходимо рассматривать два аспекта:
1. Предупреждение перехода в ветхое состояние домов, которые такого состояния еще не имеют, посредством исключения аварийного и ветхого состояния дома за счет выполнения своевременных профилактических ремонтных работ. 2. Ликвидация ветхих домов с расселением проживающих в другие дома. В настоящее время, при разработке соответствующих планов решения проблемы ветхого жилья, рассматривается только второй аспект, в связи с чем в ближайшем будущем, ветхий жилой фонд будет непрерывно пополняться за счет домов, которые не имеют предупредительного обслуживания и обречены на достижение ветхого состояния в ближайшие годы. В связи с этим, значимость первого аспекта в решении проблемы ветхого жилья является определяющей.
В прошлые годы в Якутии содержание жилищного фонда осуществлялось на централизованной основе в рамках традиций советского периода с использованием метода планово-предупредительного (профилактического) обслуживания. В течение продолжительного периода такое обслуживание осуществляло предприятие ГУП ЖКХ РС (Я). В настоящее время такая система предупредительного обслуживания разрушена, основные показатели по степени снижения стоимости капитального ремонта и предотвращению ветхого и аварийного состояния не используются при планировании и оценке качества содержания домов. Существующие управляющие компании ориентированы на получение прибыли и производят преимущественно только аварийное обслуживание по заявкам жителей, систематическое предупредительное обслуживание строительных конструкций и инженерных систем зданий в большинстве случаев не производится. По этим причинам стоимость необходимого капитального ремонта домов неограниченно растет, число домов, имеющих ветхое и аварийное состояние, с каждым годом увеличивается. Имеющиеся источники финансирования не позволяют в полной мере удовлетворять потребность в капитальном и текущем ремонтах домов.
В связи с этим, в целях предотвращения дальнейшего разрушения жилищного фонда, предлагается повсеместно внедрять систему планово-предупредительного (профилактического) обслуживания домов как в рамках организационной формы ТСЖ, так и без использования такой формы. В данном тексте приводится описание и краткое обоснование наиболее эффективного варианта организации системы содержания (воспроизводства) многоквартирных домов (ССМКД – далее система), который разработан на основе использования общемирового опыта долговременной лучшей практики и который может быть внедрен в условиях г. Алдан РС (Якутии). Предлагаемая система содержания домов предназначена для решения задач долговременного обеспечения текущего состояния многоквартирных домов на более высоком уровне качества, своевременного выполнения текущих и капитальных ремонтов, а также исключения запущенного или ветхого состояния домов. Данная система содержания домов была в общем виде разработана ранее в период 2004-2005 годов в МУП Алданского района “Дирекция единого заказчика” и являлась по своему содержанию аналогом систем воспроизводства жилой недвижимости, применяемых в развитых странах. Но в тот период Федеральная и Республиканская правовая база для такой системы была неполной и фрагментарной, в связи с чем предложенный план внедрения такой системы не получил согласования на уровне Правительства РС (Я).
В прошедший период с 2005 года по 2015 год в Законодательство РФ и РС (Я) были внесены необходимые изменения и дополнения, и в настоящее время организационно-правовой комплекс для такой системы может быть создан в достаточно эффективном и дееспособном виде. Система предусматривает планирование 20-ти летнего цикла содержания МКД и включает все виды необходимых работ с учетом капитального ремонта. Система исключает возникновение ветхого состояния дома посредством исполнения всех необходимых предупредительных мероприятий в процессе профилактического обслуживания домов. Базовым принципом системы является максимально быстрое устранение возникающих дефектов и неисправностей в целях исключения дорогостоящих последствий и вторичного ущерба, получаемого от своевременно не устраненных дефектов. В данном случае большой ущерб может проявляться в высокой стоимости капитального ремонта дома или в его ликвидации (сносе) по причинам преждевременного ветхого состояния. В качестве основной методической базы для разработки данной системы был использован наиболее успешный опыт Германии, где в период 90х годов производилось реформирование советской системы содержания МКД на территории бывшей ГДР, и внедрение наиболее эффективных методов содержания стандартных 5-ти этажных домов, построенных в городах ГДР по советским проектам 60х годов.
Дома, построенные по таким же проектам, есть и в г. Якутск, г. Нерюнгри, г. Алдан, г. Мирный, г. Ленск и других населенных пунктах.
Это пятиэтажные дома серий 1-464, 1-480, 1-511, 1-528, построенные в период 80-90 годов. Существует большое число аналогов этих серий, которые отличаются применяемыми материалами, конструкциями инженерных систем, тройным остеклением окон. На приводимой ниже диаграмме произведено сравнение технико-экономических показателей двух вариантов содержания домов – с применением предупредительного обслуживания и без применения такового. Данный опыт является уникальным, так как он продемонстрировал возможность применения передового менеджмента западного вида к реальным объектам и условиям советского образца. Описанная система содержания для МКД, построенных по советским проектам, продемонстрировала свою высокую эффективность в Германии за период наблюдений с 1992 года по 2014 год (22 года), и ее внедрение позволило практически в два раза снизить суммарную стоимость содержания многоквартирных домов советского образца, которая включает суммарные затраты на текущее техническое обслуживание, капитальный ремонт и энергоснабжение. Также данная система успешно применяется в странах бывшего СЭВ, а также в прибалтийских странах Литве, Латвии и Эстонии, где жилищный фонд в основной массе построен по советским проектам и с использованием аналогичных материалов.
В доступных источниках информации приводятся также сведения [2] о том, что на практике продемонстрировано снижение средней по городу стоимости капитального ремонта в среднем исчислении в 2. 1 раза в расчете на 1 м2 площади МКД, достигнутое за счет применения предлагаемой эффективной системы планово-предупредительного обслуживания и текущего ремонта МКД. С применением терминологии менеджмента, такой принцип в рамках системы предупредительного обслуживания реализуется малыми затратами в целях исключения большого ущерба. В специальных источниках и публикациях [3, 4, 5] приводятся сведения о том, что при правильной организации работ и при условии полного удовлетворения возникающей потребности в неотложном и текущем ремонте, финансовые средства в размере 1 у. Е. (в данном случае это была германская марка, имеющая максимальные колебания курса за 20 лет в размере 0.
3%), затраченные на профилактические работы и текущее обслуживание домов, снижают стоимость капитального ремонта на 1. 8 у. Е. Достоверность приводимых сведений не вызывает сомнений, так как эти данные [2] представлены контролирующим банком, осуществлявшим финансирование работ, а инфляция была контролируемой и низкой. В данном случае сравнение произведено для домов, на которых дважды производились капитальные ремонты – первый раз в 1994 году (базовый год) и второй раз через 20 лет в 2014 году, и на которых была организована описанная система содержания домов. Необходимо отметить, что высокая эффективность этой системы обусловлена также и активным участием собственников квартир в системе планово-предупредительного и текущего ремонта в качестве участников процесса и исполнителей ряда некоторых работ, не требующих высокой квалификации и специального обучения.
Дополнительный энергосберегающий эффект достигнут за счет реализации в МКД проектов по повышению энергетической эффективности зданий, один из которых заключался во внедрении унифицированной системы управления энергопотреблением в домах – освещением, отоплением и водопотреблением, а второй проект позволил повысить эффективность отопления и вентиляции за счет рекуперации энергии удаляемого воздуха в системах вентиляции и замещения значительной части энергии центрального теплоснабжения, третий проект связан со снижением тепловых потерь через ограждающие конструкции зданий. Детализация элементов системы содержания МКД заимствована из “Справочника Управляющего объединением совладельцев жилья в многоквартирном доме. Опыт Германии”, Институт жилья и окружающей среды г. Дармштадт, 2014г. Необходимо отметить несколько важных аспектов. В Германии совместное домовладение является наиболее распространённой формой собственности.
Собственники всех квартир кондоминиума образуют объединение собственников жилья (аналогом такого объединения в России является ТСЖ – товарищество собственников жилья). Немецкое законодательство устанавливает, что членство в объединении собственников жилья наступает автоматически, вместе с покупкой жилья в многоквартирном доме. Собственник не имеет права отказаться от вступления в объединение собственников жилья и становится автоматически совладельцем как личной, так и совместной собственности. По отношению к своей собственности, собственник имеет определенные обязанности по ее содержанию в рамках установленных требований. Невыполнение этих обязанностей может привести к судебному решению о продаже собственности на аукционе вторичного жилья. В объединениях собственников жилья практикуются обязательные общественные работы (аналог субботников), в процессе которых устраняются последствия воздействий природных и погодных условий (ливней, снегопадов, ветров, быстрого таяния снега, образования льда и т.
Д.), а также производится благоустройство и озеленение придомовых территорий. Общественные работы бывают еженедельные (в выходные дни и для всех собственников), или ежедневные для специалистов. Состоятельные граждане имеют право найма работников для выполнения их обязанностей по общественным работам. В ежедневных общественных работах принимают участие также проживающие в МКД пенсионеры, имеющие определенные специальности (электрики, слесари, сантехники, маляры, строители), а также студенты и старшие школьники. Общественные работы широко применялись для преодоления запущенности состояния домов в период 90х годов, а также в процессе капитальных ремонтов для уборки строительного мусора, погрузочно-разгрузочных работах, переносах строительных материалов и оборудования по этажам и помещениям, реконструкции придомовых территорий, обустройства детских и спортивных площадок, скверов, фонтанов, зон отдыха.
Сметы работ для наемных специалистов-исполнителей не содержат накладных расходов, погрузочно-разгрузочных и вспомогательных работ, так как это исполняется общественными работниками. Капитальный ремонт производится по частям в определенной последовательности для исключения повторного исполнения каких-либо подготовительных или вспомогательных операций. Общественные работы по объему и их стоимости составляют в среднем исчислении не менее 55% от общей стоимости работ по содержанию МКД и позволяют не менее чем в два раза снизить стоимость платы за техническое обслуживание и капитальный ремонт. За десять лет применения такой системы многое дома, имеющие наименьший срок эксплуатации, нуждались только в замене систем отопления, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения по причинам естественного старения применяемых в этих системах материалов. Поэтому возникает возможность выполнения таких работ по частям, без выселения проживающих. Фактически, работы капитального ремонта выполняются в процессе текущего ремонта с минимальными затратами и издержками.
В настоящее время в России значительное внимание уделяется проблемам ветхого жилья, восстановления нормального состояния жилищного фонда и проведению капитальных ремонтов многоквартирных жилых домов (МКД). При этом в публикациях, посвященных этой теме, достаточно часто отмечается многолетняя запущенность состояния домов и хроническая недостаточность финансовых средств, необходимых для преодоления запущенности и выполнения достаточных объемов ремонтных и восстановительных работ. В связи с этим необходимо рассмотреть причинно-следственные связи такой ситуации. Как было отмечено ранее, процесс содержания МКД является длительным по времени и должен превышать 50 лет. Централизованное и целевое отслеживание этого процесса в период между капитальными ремонтами для каждого дома в настоящее время не производится. К проблеме содержания МКД обычно обращаются перед выборами и в периоды полномочий муниципальных выборных должностей, которые составляют по продолжительности 4 года.
Разрабатываемые в этот относительно краткосрочный период планы мероприятий по содержанию жилищного фонда не всегда имеют продолжение при очередном выборе другого состава муниципальных выборных должностей. Поэтому в период между капитальными ремонтами домов, который может составлять 25-30 лет, могут приниматься к реализации более 7 программ, предложенных в период полномочий разных выборных команд чиновников. Эти программы могут не соблюдать принцип преемственности, и могут конфликтовать между собой или нейтрализовать одна другую. Многие программы такого рода являются фрагментарными и касаются только ветхого жилого фонда, а надлежащее содержание остальных домов в этих программах не предусматривается и они находятся в стадии достижения ветхого состояния. Фрагментарность и противоречия муниципальных программ могут возникать по причинам отсутствия общих федеральных принципов организации содержания МКД на муниципальном уровне. Большинство федеральных нормативных документов имеют декларативный и рекомендательный характер, являются фрагментарными и не содержат основной концепции и критериев оценки качества применяемой системы содержания жилищного фонда.
Если в Германии есть внятная и понятная концепция, изложенная в обязательных для исполнения нормативных документах, то этот комплект руководящих документов является организационно-правовым комплексом, достаточным для обеспечения содержания МКД на высоком уровне качества. В условиях России общие принципы содержания МКЖ частично изложены в документах федерального уровня, но применение и дополнение этих принципов на местах предусматривается в полномочиях муниципалитетов. Но на муниципальном уровне до настоящего времени не создано руководящих документов, которые могут быть организационно-правовым комплексом, достаточным для обеспечения содержания МКД на хорошем уровне качества. Это объясняется тем, что для этого необходимы знания технико-экономических и правовых аспектов проблемы, и достаточно высокая квалификация муниципальной команды технологических экономистов и юристов. Это условие почти повсеместно не соблюдается, так как специалистов такого профиля учебные заведения не подготавливают. Федеральных рекомендуемых образцов проектов организационно-правовых комплексов для муниципального уровня также до настоящего времени не создано.
Рассмотрим содержание проблемы. Неудовлетворительное состояние МКД жилищного фонда объясняется тем, что во многих случаях, в течение длительного времени, объемы возникающей новой потребности в ремонте превышали объемы выполняемых работ по текущему ремонту, часть возникающих дефектов строительных конструкций и инженерных систем зданий считались несущественными и хронически не устранялась, и поэтому формировалась возрастающая неудовлетворенная потребность в новых ремонтах, т. Е. В таких условиях состояние МКД непрерывно ухудшалось. Поэтому многие дома в таких условиях неудовлетворительного содержания становятся ветхими. В связи с этим проблема ветхого жилья становится актуальной для всех уровней выборных органов власти, которые безуспешно пытаются ее решить.
Низкая эффективность такого метода объясняется тем, что выделение проблемы ветхого жилого фонда из общей системы содержания домов является неконструктивным, так как в этом случае число домов, достигающих ветхого состояния будет постоянно увеличиваться. Например, если в городе имеется 150 ветхих домов, то пока решается проблема переселения из этих домов, общее число ветхих домов возрастет до 300, т. Е удвоится и проблема ветхого жилья останется не решенной. Поэтому решение задачи внедрения системы содержания домов, предупреждающей ветхое состояние, является актуальным. В последнее время в регионах разрабатываются новые графики капитальных ремонтов МКД на перспективу и устанавливаются лимитированные нормативные размеры стоимости этих ремонтов в расчете на 1 м2 общей площади домов. Можно предположить, что это только начальный этап реализации программ по ремонту МКД, инициатором которого является правительство РФ, а основными участниками этого процесса должны быть муниципалитеты городов и поселков.
Им необходимо решить ряд проблем, преодоление которых в решающей степени повлияет на конечный результат. При этом в большинстве случаев капитальные ремонты будут преследовать цель преодоления запущенности основных и жизненно важных частей дома и предупреждения ветхого состояния дома, а восстановление хорошего состояния всех частей дома и придомовых территорий не рассматривается по причинам дефицита планируемых средств финансирования. Основная проблема содержания жилищного фонда России заключается в том, что далеко не все дефекты и неисправности, возникающие в процессе эксплуатации многоквартирных домов (МКД), своевременно устранялись ранее и устраняются в настоящее время в рамках текущего технического обслуживания домов. В большинстве случаев, устраняются только возникающие аварии инженерных систем, которые нарушают работу систем отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения, а небольшие неисправности, дефекты строительных конструкций, окон и дверей в местах общего пользования, стен, крыш, фундаментов не устраняются и накапливаются в течение длительного времени. Такое положение объясняется тем, что при централизованном обслуживании домов, достаточно быстрое обнаружение возникающих небольших дефектов строительных конструкций, кровли, отмосток фундаментов может быть обеспечено только при наличии организованной системы периодических еженедельных осмотров домов квалифицированным персоналом. Такая система требует значительных затрат, большой численности персонала и по этим причинам не используется.
В связи с этим, исходная информация о всех возникающих на домах дефектах разного рода не фиксируется и не обрабатывается. Обслуживающие предприятия в основном выполняют работы по заявкам жильцов на устранение аварий инженерных систем в квартирах. Поэтому основная часть возникающих дефектов в домах своевременно не обнаруживается и не устраняется. Некоторые из этих своевременно не устраненных дефектов обуславливают возникновение новых неисправностей и потребностей в дополнительном ремонте. Таким образом, в течение длительного периода формируется прогрессирующая запущенность состояния домов и высокая стоимость необходимого восстановительного ремонта. Например, через возникшие небольшие протечки кровли, ливневые и талые воды попадают на перекрытия и стены, и оказывают разрушающее воздействие в виде отслоений оштукатуренных поверхностей стен, повреждений внутреннего материала стен и перекрытий.
В этом случае суммарная стоимость ремонта кровли, стен и перекрытий многократно превышает стоимость своевременного устранения только кровельной протечки, как исходной причины данной цепи дорогостоящих последствий. В значительной степени ситуация усугубляется наличием длительного зимнего периода низких температур наружного воздуха. Вода, накопленная в трещинах и щелях строительных конструкций МКД в период осенних дождей, в зимний период превращается в лед, который при понижении температуры расширяется и разрушает высоким давлением стеновые материалы. Во втором случае, при нагреве наконечника фазного кабеля в вводно-распределительном электрощите из-за некачественной заделки и монтажного опресования наконечника, электрический контакт нарушается и в части квартир нарушается нормальное электроснабжение. В процессе аварийного обслуживания производится переключение обесточенных квартир на другие фазы питающей сети. В этом случае, электрическая нагрузка распределяется между фазами сети неравномерно, нулевой проводник находится под повышенной нагрузкой.
В этом случае возникают новые аварии, вызванные перегрузкой нулевых проводников распределительной сети здания, и первичная аварийная ситуация, требовавшая не сложного ремонта, сопровождается привнесенными дефектами и возникающей новой большой потребностью в ремонте. В другом случае, образовавшиеся и своевременно не заделанные щели в стенах и отмостках фундаментов заполняются дождевой водой, которая оказывает разрушающее действие, а в зимний период образовавшийся из находящейся в трещинах воды лед расширяется при низких температурах и разрушает большим давлением материал строительных конструкций. Поэтому за период до капитального ремонта, своевременно не устраняемые в процессе технического обслуживания трещины, отслоения, сколы и щели в строительных конструкциях, а также дефекты и неисправности инженерных систем, обуславливают непрерывный прогрессирующий рост объема и стоимости необходимого капитального ремонта. В этом случае стоимость необходимого капитального ремонта образуется из нормативной плановой стоимости и дополнительной стоимости устранения накопленных и своевременно не устраненных дефектов и их многочисленных и дорогостоящих последствий, как результата запущенности. При этом вторая часть может значительно превышать по стоимости первую часть, так как конечная суммарная стоимость капитального ремонта может кратно превышать нормативную плановую стоимость в зависимости от качества и своевременности устранения текущих неисправностей и дефектов, возникающих в процессе эксплуатации МКД. Очевидно, что в большинстве случаев реальная стоимость необходимого объема капитального ремонта МКД будет значительно выше лимитированной суммы, выделяемой на ремонт, в связи с чем какая-то часть необходимых ремонтных работ не будет выполняться из-за отсутствия средств и техническое состояние МКД в какой-то части останется неудовлетворительным даже после капитального ремонта дома.
Поэтому для решения проблемы содержания МКД в хорошем состоянии необходимы долговременные и комплексные решения, которые пока не рассматриваются в имеющихся краткосрочных планах. В процессе перспективного планирования, в целях оптимизации затрат на содержание МКД, необходимо рассматривать суммарную стоимость технического обслуживания и капитального ремонта за один полный цикл эксплуатации между капитальными ремонтами. При условии правильной организации работ, затраты на техническое обслуживание МКД могут окупаться за счет снижения стоимости капитального ремонта, и суммарная стоимость технического обслуживания и капитального ремонта за один полный цикл эксплуатации может быть значительно снижена. Проблема содержания жилищного фонда на необходимом и достаточном уровне технического состояния многоквартирных домов (МКД) может быть решена при условии выполнения ряда обязательных требований. Основным требованием является создание организационно-правого комплекса, который позволил бы организовать и обеспечивать в долговременной перспективе достаточно качественное выполнение всех необходимых работ по обслуживанию и ремонту МКД. Такой комплекс должен рассматриваться в сочетании экономических, технологических и правовых аспектов, которые ориентированы на решение основной задачи – обеспечивать достаточно качественное текущее состояние домов, периодический капитальный ремонт и предупреждение ветхого состояния дома.
В составе организационно-правого комплекса должны быть нормативные документы, положения, инструкции, а также муниципальные регламенты, которые образуют необходимый и достаточный комплект руководящих документов, соответствующий поставленным задачам. В настоящее время имеющиеся нормативные документы в этой сфере не соответствуют этим требованиям и в значительной степени обладают фрагментарностью и конфликтуют между собой. Например, действующие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда [1], утвержденные Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 г. Москва ‘Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”, и зарегистрированные в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. (Регистрационный N 5176), не содержат какого-либо экономического обоснования и достаточного правового обеспечения, соответствующего реальному состоянию жилищного фонда.
В период 2004-2005 годов в МУП ДЕЗ, на основании указанного нормативного документа [1] производился прогнозный расчет необходимой стоимости технического обслуживания и капитального ремонта для МКД жилищного фонда г. Алдан. Другими словами, была определена стоимость всех регламентированных работ, предусмотренных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. В результате расчета был определен необходимый размер платы за техническое обслуживание в расчете на 1 м2, который более чем в три раза превышал применяемый на практике размер платы за техническое обслуживание в г. Алдане. Например, был получен размер ежемесячной платы за техническое обслуживание в размере 0.
27 у. Е/м2 и среднюю удельную стоимость капитального ремонта в размере 270 у. Е/м2, включающую нормативную стоимость 88 у. Е/м2, определяемую в соответствии [1], и дополнительную потребность в ремонте, являющуюся следствием запущенности и не устраненных возникших в процессе эксплуатации дефектов, в размере 182 у. Е/м2. В эту сумму были также включены работы по благоустройству придомовых территорий.
Таким образом, было установлено, что для выполнения всех требований нормативных документов, необходим источник финансирования, размер которого более чем в три раза превышает размер имеющегося источника. В условиях централизованного ограничения размеров платежей на техническое обслуживание, рассматривались разные варианты замещения отсутствующего источника финансирования средствами собственников квартир и их непосредственным участием в работах по техническому обслуживанию МКД в рамках общественных объединений собственников квартир. В этом случае использовался опыт лучшей практики из Германии, который может быть применен для условий г. Алдан. Но в этот период отсутствовала достаточная законодательная и нормативная база для формирования планов капитального ремонта, в связи с чем проект создания объединений в таком виде не был реализован. В настоящее время необходимая законодательная и нормативная база в России уже имеется, и муниципальный организационно-правой комплекс для системы содержания МКД может быть создан в необходимом и достаточном виде.
В России в последние проводились исследования проблемы содержания МКД. Наиболее полное исследование проблемы произведено в Диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Литвиновой Ольги Владимировны (Научный руководитель доктор экономических наук, профессор В. В. Пешков, г. Иркутск, 2014 год). На основе многолетних исследований, в г.
Иркутске были получены результаты, приводимые в данной диссертации. В процессе подготовки материала диссертации, были собраны сведения о состоянии домов за 25 лет и определены причины возникновения ветхого состояния. Исследовались одинаковые по конструкции пятиэтажные дома серий 1-464, 1-480, 1-511, 1-528, построенные в период 80-90 годов. Из 20 домов 10 были ведомственными, и 10 домов находились в муниципальной собственности. В 2014 году 6 домов, находящихся в муниципальной собственности, имели ветхое состояние. На основе ведомственных домов в 2005 году были созданы ТСЖ, которые обеспечили профилактическое обслуживание домов.
В 4х муниципальных домах в 2005 году также были созданы ТСЖ с внедрением предупредительного обслуживания. В остальных муниципальных домах производилось только периодическое аварийное обслуживание инженерных систем. Данные исследования показывают, что есть реальные примеры исправления ситуации, когда состояние жилых домов достаточно быстро стремится к ветхому состоянию. В работе показано, что при внедрении предупредительного обслуживания в рамках организационной формы ТСЖ прекращается ухудшение состояния дома и происходит улучшение состояния от неудовлетворительного до хорошего и от аварийного до удовлетворительного уровня. Отсутствие предупредительного обслуживания обуславливает необратимое достижение ветхого состояния уже через 20 лет эксплуатации. Внедрение организационной формы ТСЖ позволяет обеспечить быстрое обнаружение общественными контролерами в целях скорейшего устранение возникающих дефектов, а также предупреждение дорогостоящих последствий разного рода неисправностей и аварий.
По этим причинам состояние домов остается на достаточно высоком уровне и улучшается по сравнению с тем периодом эксплуатации, когда такая форма обслуживания с участием общественности не применялась. Необходимо рассмотреть критерии классификации состояния дома, которые применялись при исследованиях. Основным критерием являлась потребность в ремонте, выраженная в стоимости работ, по зависимости – чем больше неисправностей и дефектов в доме, тем больше стоимость необходимого ремонта. Если в доме проводится профилактика и предупредительный ремонт, то число дефектов и неисправностей снижается, и стоимость необходимого ремонта уменьшается. Отличное состояние сопровождается минимальной потребностью в ремонте на уровне 0-0. 1 у.
Е/м2, для хорошего состояния потребность в ремонте находится в диапазоне 0. 1-1. 0 у. Е/м2, для удовлетворительного состояния потребность в ремонте находится в диапазоне 2. 0-10. 0 у.
Е/м2, для неудовлетворительного состояния потребность в ремонте находится в диапазоне 20. 0 – 100. 0 у. Е/м2, для аварийного состояния потребность в ремонте находится в диапазоне 150. 0-200 у. Е/м2, для ветхого состояния потребность в ремонте превышает 200 у.
Е/м2. В связи с этим, можно утверждать, что при отсутствии профилактического обслуживания и предупредительных ремонтов, в процессе эксплуатации дома стоимость необходимого ремонта постоянно и не ограниченно растет, поэтому для таких домов ветхое состояние наступает быстро и неизбежно, а стоимость необходимого капитального ремонта непомерно высока. При организации профилактического обслуживания и предупредительных ремонтов, в процессе эксплуатации дома стоимость необходимого ремонта снижается, поэтому для таких домов ветхое состояние не наступает, а стоимость капитального ремонта будет умеренной и доступной. Другой значимой частью проблемы обеспечения качественного содержания домов является социальный аспект. Данный аспект проявляется в низкой сознательности и недостаточной общественной активности граждан и собственников помещений в МКД, в безразличном отношении к общедомовым проблемам и имуществу. Часть граждан, проживающих в МКД, систематически нарушают правила проживания и игнорируют свои обязанности по содержанию мест общего пользования, общедомовых коммуникаций.
Например, при установке спутниковых антенн на крыше дома, повреждается кровля, возникают протечки ливневых и талых вод в квартиры верхнего этажа. И данные действия одних собственников нарушают права других собственников без всяких последствий для нарушителей и ответственности за наносимый ущерб. Другая часть собственников ориентирована на временное проживание в доме и не заинтересована в реализации долговременных планов по содержанию дома. Отсутствие в федеральном законодательстве подробно прописанных обязанностей собственников квартир не восполнено соответствующими документами и регламентами на муниципальном уровне управления жилищным фондом. Действующее законодательство предоставляет возможности по реализации самоуправления в МКД, но эти возможности не используются. В связи с этим, необходим переходной период по формированию базовых навыков самоуправления в этой среде.
Массовое создание ТСЖ или их объединений является не простой задачей и может быть осуществлено в определенной последовательности на основе муниципального организационно-правого комплекса в течение трех-пяти лет. Такие требования связаны с тем, что достаточной готовности к осуществлению новой формы содержания МКД у муниципалитетов и у собственников квартир обычно недостаточно. Для успешной работы ТСЖ в городе необходим развитой конкурентный рынок дешевых строительно-ремонтных услуг. При этом большую долю этого рынка должны занимать пенсионеры, женщины и инвалиды с небольшими нарушениями трудоспособности, как наиболее дешевый рабочий ресурс, проживающий в шаговой доступности от места работ. Это Специализация может быть разная. У женщин – штукатуры, моляры, отделочники.
У мужчин – слесари, сантехники, электрики, сварщики, монтажники, кровельщики, стекольщики, столяры, плотники-бетонщики. Предложений таких услуг должно быть остаточно для ценовой конкуренции. Только в этом случае можно решить проблему неотложного предупредительного ремонта в рамках ограниченного бюджета ТСЖ. Единичные ТСЖ не могут сформировать массовый спрос на такие дешевые услуги и вынуждены пользоваться наиболее дорогими услугами предприятий, в цене услуг которых наибольшую долю занимают операционные и административные расходы. Поэтому небольшое число ТСЖ не может продемонстрировать хорошие результаты и в большинстве случаев являются антирекламой такой формы содержания МКД. В связи с этим, необходимо ориентироваться на массовое внедрение планово-предупредительного обслуживания МКД в городе в рамках организационно-правого комплекса.
Организационно-правой комплекс предусматривает создание системы содержания домов, которая не может появиться быстро и без временных и материальных затрат. Многие собственники квартир не готовы сделать выбор в пользу ТСЖ и сопутствующего своего участия в процессе содержания общего имущества дома, так как не имеют об этом достаточной информации, или достаточной мотивации. Значительной проблемой для жильцов МКД является преодоление многолетней запущенности в состоянии дома. Нужна определенная подготовительная и разъяснительная работа, и нужен переходный период к качественному состоянию системы содержания домов более высокого уровня. Необходимо учесть, что существующие заблуждения и надежды на то, что за государственный счет дома будут ремонтироваться и содержаться, несостоятельны. В связи с этим, нужно в процессе подготовительного периода ориентировать общественность на использование собственных возможностей жителей домов, которые должны включать хорошо подготовленные и тщательно организованные общественные работы по устранению запущенности придомовых территорий, подвалов, подъездов и подъездных путей, а также пешеходных переходов.
Такие работы могут быть спланированы и организованы общественными объединениями активистов из числа наиболее сознательных и профессионально подготовленных жителей домов. Необходимо отметить, что выделяемые по планам лимитированные средства на капремонт могут быть достаточны только в тех домах, где нет запущенного состояния инженерных систем и строительных конструкций. В большинстве случаев лимитированных средств капремонта достаточно только для частичного ремонта какой то части дома или одной инженерной системы, после которого общее состояние дома все равно останется неудовлетворительным. Например, наиболее часто капитальный ремонт производится на крыше, в системе отопления, и в подъездах здания. Фундаменты, отмостки, наружные стены, электрооборудование, подвалы, придомовые территории в большинстве случаев не ремонтируются, благоустройство и их озеленение не осуществляется. При этом внешний вид дома и придомовой территории практически не изменяется и остается запущенным.
Поэтому проблему содержания МКД на хорошем уровне можно решить только в рамках общественного участия собственников квартир в этом процессе. И для этого муниципалитетами должны быть созданы все необходимые условия. На начальном этапе на уровне муниципалитетов должны разрабатываться проекты организационно-правого комплекса ТСЖ в виде регламента с последующим утверждением в представительном органе. На уровне отдельного дома или группы домов подготовительную работу по созданию ТСЖ (союзов, объединений ТСЖ) может осуществлять инициативная группа, которая создается представителями муниципалитета (активистами) из наиболее активных граждан, поддерживающих создание ТСЖ. На начальном этапе необходимо подготовить подробную информацию по преимуществам ТСЖ с указанием предварительных данных о размерах стоимости капитального ремонта и возможностях по снижению этой стоимости. Для создания коллективной формы взаимодействия потенциальных участников процесса в составе ТСЖ требуется определенный период, в течение которого производится классификация проживающих в квартирах каждого дома по ряду признаков:
– общественной активности;
– общественного доверия; – профессиональному составу;
– состоянию здоровья и пригодности к общественным работам;
– материальному положению;
– отношению к созданию ТСЖ. Для получения этой информации производится анкетирование, которое осуществляет инициативная группа. Полученные в результате анкетирования данные определяют порядок следующих действий. В подготовительный период необходимо определить степень запущенности состояния МКД и придомовых территорий и возможности по устранению запущенности в процессе общественных работ. При этом необходимо сообщить собственникам квартир о обоснованности и необходимости таких действий в целях снижения в будущем платежей за обслуживание, капитальный ремонт и энергоносители. В условиях Якутии значительной является проблема так называемого “временного присутствия” граждан.
Многие граждане, проживающие в МКД, имеют перспективные планы на выезд в другие регионы, в связи с чем у них отсутствует долговременная заинтересованность в хорошем состоянии дома и соответствующее стремление к преодолению запущенности в состоянии дома. Данная мотивация части граждан является определяющей при их отношении к созданию ТСЖ. Нейтрализация данного сдерживающего фактора является основной задачей муниципалитетов в процессе продвижения проектов создания ТСЖ. Необходимо сформировать общественное мнение о недопустимости существования идеологии “временного присутствия” граждан в городе. Для достижения этих целей должны быть задействованы информационные и административные ресурсы муниципалитетов в рамках долговременной PR акции [PR (Public Relations, пиар) – связи с общественностью]. Наиболее эффективным вариантом может быть создание городских и квартальных общественных объединений, которые смогут сформировать общественное мнение и организовать низовой общественный мониторинг состояния и контроля выполняемых работ на каждом доме.
Данная стадия может быть этапом подготовки к созданию ТСЖ. Более подробно данные этапы могут быть описаны при разработке детального проекта. Более сложной является проблема формирования внешних условий, необходимых для успешной работы ТСЖ. Такими условиями являются:
– создание обязательного муниципального организационно-правого комплекса ТСЖ в виде регламентирующего и методического документа;
– содействие муниципалитетов по организационному, юридическому, информационному и рекламному обеспечению и сопровождению ТСЖ;
– создание в рамках границ муниципалитета конкурентного рынка недорогих услуг предпринимателей в шаговой доступности от домов квартала по ремонтным специализациям работ- электротехническим, общестроительным, слесарным, сварочным, сантехническим; Формирование таких условий может быть произведено в течение определенного периода, с соблюдением определенной этапности. Каждый этап должен быть ориентирован на достижение определенных результатов, а следующий этап может начинаться только после успешного окончания первого этапа. Более подробно данные этапы могут быть описаны при разработке детального проекта муниципального организационно-правого комплекса ТСЖ. Используемые источники и литература: 1. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда [1], утвержденные Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 г.
Москва “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”, и зарегистрированные в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. (Регистрационный N 5176) 2. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук Литвиновой Ольги Владимировны (Научный руководитель доктор экономических наук, профессор В. В. Пешков, г. Иркутск, 2014 год).
3. Энергосбережение в жилищном фонде: проблемы, практика и перспективы. Москва: dena, Фонд „Институт экономики города“, 2004г. 4. Немецкий жилищный рынок: предложение и спрос – сегодня и завтра. ИсследованияНемецкого банка.
Проф. Док. Н. Вальтер, док. Т. Джаст, 2006г.
5. “Опыт управления жилищной и коммунальной сферой в Германии”. В. А. Нефедов. Томск.
Вестник Томского государственного университета, 2007г. Мещеряков А. Н. Г. Алдан man100854@rambler. Ru.
Телефон: 3-43-82 в г. Алдан